بتسمع من هنا «عائد 8% في دبي»، ومن هناك «6% بس»، ورقم تالت بيقول 10%. الاتنين ممكن يكونوا صح، لأن كل واحد بيحسب على حاجة مختلفة. فيه اللي بيحسب الإيجار على سعر الشراء (إجمالي)، وفيه اللي بيخصم المصاريف الأول (صافي) — والفرق بين الرقمين ممكن يكون نقطتين كاملتين.
فلو إنت بتفكر تشتري شقة في دبي عشان الإيجار، السؤال الحقيقي: العائد اللي بتسمعه إجمالي ولا صافي؟ وإيه المناطق اللي بتدفع نسب أعلاه فعلًا — وإيه المصاريف اللي بتاكل من النسبة قبل ما توصل لجيبك؟
1) إجمالي ولا صافي؟ الفرق في سطر
العائد الإجمالي (Gross Yield) = الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء. مثال: شقة بـ 1,000,000 درهم بتأجر 65,000 في السنة ← 6.5% إجمالي.
العائد الصافي (Net Yield) = (الإيجار السنوي − كل المصاريف) ÷ سعر الشراء. والمصاريف فيها صيانة المبنى، إدارة الإيجار، قطع الكهربا والمياه لو بتقع على المالك، وشهور الفرّاجة. يعني نفس الشقة ممكن تطلع 5% صافي أو أقل.
القاعدة العملية: اعمل الحسبة على الصافي دائمًا، واستخدم الإجمالي للمقارنة السريعة بين منطقتين فقط.
وفيه مؤشر تالت مهم بيتغفل كثير: مدة استرداد رأس المال = سعر الشراء ÷ الصافي السنوي. لو الشقة بتاخد 25 سنة عشان ترجع قيمة نفسها من الإيجار الصافي، ده معلومة بتغيّر قرارك — خصوصًا لو بتقارن بعائد أدوات تانية أو بتمويل بنكي بيخصم فائدة شهريًا.
2) نِسب تقديرية حسب المناطق (2026)
جدول بالنِسب دي تقديرات سوقية لسنة 2026، مبنية على نطاقات متداولة — مش ضمان ولا رقم رسمي. كل رقم بيتغيّر حسب مساحة الشقة وسعرها الفعلي.
| المنطقة | عائد إجمالي تقديري | الصافي المتوقع (تقديري) | ملاحظة |
|---|---|---|---|
| JVC — Jumeirah Village Circle | 6% – 8% | 5% – 6.5% | سعر دخول منخفض وطلب سكني كبير |
| Deira / القصيص | 6% – 8% | 5% – 6.5% | حي قديم ساكن، مستأجر عمّال وأسر |
| Dubai South | 5% – 7% | 4.5% – 6% | النمو مستقبلي أكتر ما هو حالي |
| Business Bay | 5% – 7% | 4.5% – 6% | طلب أعمال وسكن مختلط |
| Dubai Marina | 5% – 6.5% | 4% – 5.5% | سعر أعلى ومستأجر أجنبي |
| Downtown Dubai | 4% – 6% | 3.5% – 5% | أعلى قيمة احتفاظ، عائد أقل |
الخلاصة من الجدول: كل ما السعر أقل، العائد أعلى غالبًا — والعكس صحيح. تفصيل المناطق دي موجود أيضًا في أفضل مناطق دبي بالتقسيط.
وحاجة عملية قبل ما تصدّق أي رقم: اسأل البيّان عن إيجار فعلي لوحدات شبه وحدتك مش إعلان المطور، وشوف عقود تسجيل حديثة لو أمكن، وقارن 3 وحدات في نفس البرج. الفرق بين «الإيجار المتوقع» و«الإيجار الموقّع» هو الفرق بين تحليل واقعي وتقرير زين.
وفرق تالت بين المناطق: نوع الوحدة. نفس النسبة ممكن تختلف بين شقة استوديو وشقة عائلية في نفس الحي — الاستوديو بييجيب نسبة أعلى غالبًا لإن سعره أصغر، والعائلية أبطأ في الإيجار بس أهدأ في الاحتفاظ بالمستأجر. فلو بتحسب على محفظة، اشتغل على النوعين مع بعض مش على رقم واحد.
3) ليه المناطق الأرخص عايدها أعلى؟
لأن المستأجر بيدفع على الاستخدام مش على الاسم. شقة عملية في JVC بتستضيف أسرة بتصرف على السكن نسبة محدودة من دخلها — فسعر الإيجار مرتبط بدخل المستأجر المحلي. أما Downtown فبيتدفع فيها «أجّر على المكان»، ومعاه نسب أعلى من مصاريف التشغيل.
- سعر شراء أقل + نفس الإيجار تقريبًا = نسبة أعلى.
- مناطق كتير نفس النوع = منافسة على المستأجر وضغط على الإيجار.
- مناطق الصفوة = إيجار أقل تقلّبًا وقيمة بيع أقوى، بس النسبة أصغر.
يعني لما تشوف عائد «10%»، أول سؤال: السعر ده رخيص لأن الحي طلب عليه؟ ولا لأن فيه مشكلة (قرب طريق، مبنى قديم، وحدات فاضية كتير)؟ العائد العالي في العادة بييجي مع مؤشر تاني مقروء — ودورك إنك تقرا مصدره مش إنك ترفضه على طول.
وده بالظبط اللي بيحصل في البرج الواحد: نفس الطابق، شقة بسعر أعلى وتشطيب أحسن بتلاقي إيجار «أعلى» — بس النسبة بتفضل قريبة من باقي البرج لأن الطلب والمستأجر نفسهم. الفرق الحقيقي بيجي من مكان آخر: سعر الشراء اللي بتدفعه إنت مش اللي مكتوب في الإعلان.
العائد العالي جاي من مكان بيبعت أكتر مراح — يعني لو نسبتك عالية جدًا مقارنة بالسوق، اسأل الأول: مين المستأجر ومين المنافسين حواليك؟
4) المصاريف اللي بتاكل من العائد
- Service charge: سنوي لكل قدم مربع — وفيه برج ساحلي بيكون أعلى من الشقق العادية. ده مصروف ثابت مهما الوحدة فاضية.
- إدارة الإيجار: نسبة من الإيجار لو سلّمت الوحدة لشركة إدارة.
- الكهرباء والمياه (DEWA): لو العقد على المالك أو أثناء الفرّاجة.
- الفرّاجة: شهرين فاضيين في السنة بيكوّوا 17% من إجمالي السنة.
- صيانة داخل الوحدة: تصليحات ودهان قبل كل إيجار جديد.
وبالمناسبة، رسوم الشراء نفسها (نحو 4% تسجيل + رسوم تانية) مش بتتحسب في العائد السنوي بس بتأثر على استرداد رأس المال — التفاصيل في مقال رسوم التملّك في الإمارات.
وفيه عامل لطيف بيتغيّر حسب الشقة: طريقة دفع الإيجار. إيجار يتدفع دفعة واحدة سنويًا بيفضّل للمالك (أخطر على المستأجر وبيستقطع من عائد الشركة)، وإيجار مقسّم على 4 دفعات بيبقى أسهل توظيفًا بس قد يخوّض السعر شوية. نفس الشقة ممكن تطلع نسب مختلفة بفرق شوية بس في طريقة التحويت بس.
5) مثال حساب مبسّط
شقة بـ 1,000,000 درهم في JVC، إيجار سنوي 65,000 درهم:
- إجمالي: 65,000 ÷ 1,000,000 = 6.5%
- نازل service charge: −14,000
- إدارة وإيجارة: −4,000
- فرّاجة وصيانة: −7,000
- صافي: 40,000 ÷ 1,000,000 = 4% صافي فعليًا
الأرقام دي نموذج توضيحي — رقمك الحقيقي بيتحسب على عقدك إنت. ولو حبيت تقارن بعائد أدوات تانية، شوف العقار ضد الأسهم ضد الذهب.
وخد من المثال النقطة دي: الفرق بين 6.5% على الورق و4% في الجيب مش تفصيل صغير — ده يعني إنك لو شايف «6.5%» عند بائع وملاقيش في الحسبة بتاعتك غير 4.5%، تقدر تساوم براحتك أو تمشي. البائع بيبيع رقم، إنت بتشتري عقد ونفقات.
6) إيجار سنوي ولا طويل الأمد ولا مفروش؟
العقد السنوي بيديك تسعير أحدث كل سنة بس مع احتمال فرّاجة. العقد طويل الأمد (2 – 3 سنين) بيقلّل فرّاجة وبيثبّت دخلك، بس بيقفل تسعير أطول. والوحدة المفروشة بتأجر أعلى نسبة بس بتحمل تكاليف تشغيل وسُمع أكبر — والمقارنة الكاملة في مقال الشقق المفروشة.
وإذا عايز ترفع العائد بنفسك من غير ما تغيّر مكانك: قلّل مدة الفرّاجة بإنك تجدّد مع نفس المستأجر بسعر منطقي بدل ما تخسر شهر فاضي، حوّل الوحدة لشركة إدارة بتاخد نسبة أقل مقابل شغل كويس، وتأجّر على أكمل مدة ممكنة قبل ما تخلص ميعاد العقد. التفاصيل الصغيرة دي بتاخد نقطتين من الخسارة كل سنة.
وآخر نصيحة: حدّد العائد اللي بيشوف. لو بتقارن عقار دخله 5% صافي بعائد أداة تانية 8%، شوف هل الأداة دي ممكن تتأخر في الدفع أو تنزل في لحظة محتاج فيها فلوسك. العائد الواضح والمنتظم بيبقى أثمن من رقم أعلى بس مش مضمون التوقيت.
أكثر من 12 سنة في السوق العقاري المصري والخليجي، متخصص في تحليل العائد ROI وإدارة المحافظ الاستثمارية.