لما حد بيجي يسألنا في R.B INVESTMENT «العقار ده يستاهل؟» — بنسأله بعدها بثانيتين سؤال أبسط: «كام بيدفع مستأجر فعلاً؟» لأن الإجابة على السؤال التاني هي اللي بتحسم الأول. «يستاهل» مش إحساس ولا كلام شائعة، دي رقم بيتحسب في خمس دقايق.
طيب جرّب مع نفسك دلوقتي: لو دفعت 3 ملايين جنيه في شقة النهارده، هيرجعلك كام في السنة الجاية من غير ما تبيعها؟ لو إجابتك «مش عارف» أو «السعر بيعلى أكيد» — يبقى أنت مش بتحسب استثمار، أنت بتتمني. المقال ده بيديك المعادلة والمثال خطوة بخطوة.
1) المعادلة: رقم واحد بيقول الحقيقة
عائد العائد على الاستثمار (ROI) عبارة عن سؤال بسيط: «الفلس اللي حطيتها بترجعلني كام في السنة؟» والمعادلة كالتالي:
- ROI = صافي الدخل السنوي من العقار ÷ إجمالي سعر الشراء (بالمقدم والرسوم) × 100
- يعني لو دفعت 3 مليون وصافي دخلك السنوي 180 ألف ← 180 ÷ 3,000 × 100 = 6%.
- ولو دفعت 3 مليون بس الرسوم والمصاريف خذت منك 150 ألف فوق السعر — خلي القسمة على 3,150,000 مش 3 مليون. الدقيقة دي بتفرق في النتيجة.
إيه الفرق بين العائد الإجمالي والصافي؟
العائد الإجمالي (Gross) هو الإيجار السعر المعلن بس. العائد الصافي (Net) هو اللي بيوصلك بعد المصاريف — وده الرقم الوحيد اللي ينفع تاخد بيه قرار. الفرق بينهم في مصر غالباً من 1.5% لـ 2.5%، يعني لو الإجمالي 7% فالصافي غالبًا 5% – 5.5%.
2) مثال بالجنيه: شقة بـ 3 ملايين
نفترض إنك اشتريت شقة 120 م² بـ 3,000,000 جنيه في منطقة طلب حقيقي، والإيجار المتوقع 180,000 جنيه سنوياً. الحسبة كالتالي (أرقام تقديرية بحسب ملاحظة السوق، بتتغير من حي لحي):
- إيجار سنوي إجمالي: 180,000 ← العائد الإجمالي 6%.
- احتياطي صيانة وتجديد (حوالي 1% من قيمة العقار): 30,000.
- فراغ التأجيل: شهر فاضي كل سنتين ≈ 7,500 سنويًا.
- إدارة/وساطة وشهر محاضر: 9,000.
- تأمين ورسوم ونثريات توثيق: 6,000.
- الإجمالي: 52,500 ← صافي الدخل = 127,500 سنويًا.
- النتيجة: 127,500 ÷ 3,000,000 = 4.25% صافي.
يعني: العقار «6%» على الورق بقت 4.25% في جيبك. رقم لسه محترم في سوق التضخم، بس المفروض تعرفه قبل ما تقيّس بيه أي عرض تاني.
3) التكلفة الصامتة — الحاجة اللي بتاكل العائد
أغلب الناس بتحسب الإيجار وبس، وبتنسى مصاريف مش بتبان لحد ما تيجي. راجب دايماً الحاجات دي:
- الصيانة الدورية: سباكة، كهرباء، صيانة مصعد/مكيفات في المشاريع الجديدة (رسوم صيانة سنوية لو المشروع بيقدّمها).
- فترات الفراغ: كل مرة يخرج مستأجر بتدفع فراغ إيجار + مصاريف تسويق. في المناطق المتوسطة الفراغ بيكون 2 – 4 أسابيع سنويًا في المتوسط.
- الإدارة والوساطة: عمولة شهر أو شهر محاضر، وأحياناً شركة إدارة لو العقار بعيد عنك.
- التجديد: دهان، بلاط، تأثيث بعد 5 – 7 سنين.
- الضرائب والرسوم: محاضر، تصريح إيجار، توكيلات — مبالغ صغيرة بس ب تتراكم.
العقار بيكسب اللي بيحسب التكلفة الصامتة قبل ما يفرح بالإيجار. اسأل نفسك: كام بيوصلك فعلاً في آخر السنة؟ مش كام مكتوب في العقد.
4) مثال بالدرهم: عقار في دبي
لو بتفكر في دبي، نفس المعادلة بالدرهم. نفترض شقة بـ 1,200,000 درهم بتتأجر حوالي 70,000 درهم سنويًا (تقدير واقعي لمنطقة متوسطة، والعائد المعلن في دبي بيلف 5% – 7% حسب المنطقة):
- العائد الإجمالي: 70,000 ÷ 1,200,000 = 5.8%.
- رسوم الخدمة (Service Charges) في المشروعات المتكاملة بتاكل جزء ملموس من الإيجار.
- فراغ + إدارة + تجديد أثاث ← خصم تقريبي 0.7% – 1.2% من قيمة العقار.
- الصافي التقريبي: 4.5% – 5% بالدرهم، والدرهم مربوط بالدولار فالتحويل مش مشكلة.
الفرق بين الحالتين مهم: العائد في دبي أقل نسبيًا، بس بيتعوّض بسوق تأجير وتشطيب أنضج وتوثيق أقوى. أما في مصر فالعائد الإجمالي أعلى، بس التكلفة الصامتة أعلى كمان. عشان كده الصافي هو المعيار، مش الإجمالي.
وهل أحسب العائد على المقدم ولا على السعر كله؟
الاتنين، واحسبهم على طول: لو اشتريت بمقدم 30% وتقسيط، فيه ناس بتحسب العائد على المقدم وبتفرح بنسبة 20% — دي مضللة، لأن باقي السعر دَين بيتدفع. احسب العائد على رأس المال المدفوع فعلًا (مقدم + رسوم + مصاريف أول سنة) لو ممول، وعلى سعر الشراء كامل لو كاش.
مقارنة سريعة: 3 عقارات (أرقام تقديرية)
| العقار (تقديري) | سعر الشراء | إيجار سنوي | عائد إجمالي | عائد صافي تقريبي |
|---|---|---|---|---|
| شقة 120 م² — التجمع الخامس | 4.5 مليون جنيه | 300 ألف جنيه | 6.7% | ≈ 5.2% |
| شقة 100 م² — محافظة متوسطة | 1.8 مليون جنيه | 135 ألف جنيه | 7.5% | ≈ 6% |
| محل تجاري — شارع رئيسي | 5 ملايين جنيه | 400 ألف جنيه | 8% | ≈ 6.4% |
كل الأرقام دي تقديرات للتعليم — مش أسعار معروضة. الفكرة إنك تلاحظ النمط: المحل عائد أعلى بس مخاطرة أعلى (فراغ تجاري أطول وإيجار مش مستقر)، والشقة في محافظة بتدي عائد أفضل من التجمع لأن السعر أقل رغم إن الإيجار أدنى بقليل.
خطوات عملية قبل ما تدفع مقدم
- اسأل على عائد إيجار مقارن في نفس الحي لوحدة مشابهة — من 3 مصادر على الأقل، مش من المعلن بتاع المشروع.
- اطرح من الإيجار: صيانة 1%، فراغ، إدارة، تأمين ورسوم. الباقي هو صافيك.
- اقسم الصافي على إجمالي تكلفتك (سعر + رسوم توثيق + تشطيب لو مش مفروش).
- قارن ببديلك: وديعة، سندات، أو حتى دفع التقسيط نفسه. لو الفرق أقل من 2% مقابل مخاطرة أعلى — فكّر تاني.
- احسب مدة الاسترداد = 100 ÷ نسبة العائد. عائد 5% يعني 20 سنة استرداد من الإيجار بس.
- شوف هل العقار هيسرّع بيعه: في مناطق العرض الزائد، الاسترداد بيطول أكتر ما هو محسوب.
لو عايز تشوف حسبة كاملة على وضعك، خد نظرة على أسعار الإيجارات في القاهرة 2026 وفي أفضل محافظات مصر للاستثمار عشان تقارن المنطقة اللي بتفكر فيها. ولو عايز الصورة الكاملة لسوق تاني، اقرأ تحليل نمو العقار في دبي — نفس الحسبة بتتطبق بالدرهم.
أكثر من 12 سنة في السوق العقاري المصري والخليجي، متخصص في تحليل العائد ROI وإدارة المحافظ الاستثمارية.